我们国家《土地管理法》规定：“城市市区的土地属於全民所有即国家所有。”国有土地使用权出让的权利主体必须是国家。

 《城市房地产管理法》第14条规定，土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府管理部门与土地使用者签订。土地使用权出让合同是指市、县人民政府土地管理部门代表国家（出让人）与土地使用者（受让人）按照平等、自愿、有偿的原则，签订的关于城市国有土地使用权的权利和义务关系的合同。

因此，土地使用权出让合同具有以下特征。

第一、土地使用权出让合同是当事人之间设立、变更土地使用权法律关系的协议。

第二、土地使用权出让合同中的出让方是特定的，必须是市、县人民政府土地管理部门。

第三、土地使用权出让合同中的受让方，一般为境内外的企业法人。

第四、土地使用权出让合同是订立土地使用权转让合同的前提条件。