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建设用地使用权续期制度之探讨

发布时间: 2023-01-18 10:32:15 浏览量: 发稿人:开封市公共资源交易信息网 开封市土地整理储备中心 蔡立亚

       (一)地上物处置问题

目前期限届满的建设用地使用权出让合同中,对土地使用权到期收回后,地上建筑物处置的约定多为“地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得 ”,其制订依据应为1990年出台的行政法规《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,但1994年颁布的《城市房地产管理法》中,只规定了“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回”,但未明确土地无偿收回时地上物的处置方式。2008年发布的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本中,对于申请续期未获批准土地收回时,地上物处置事宜有可选项为“根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值,给予土地使用者相应补偿”。土地价地上建筑物、构筑物及其附属设施格虽然是决定地上建筑物价值的重要因素,但没有期限的房屋所有权价值,不应随土地使用权的届满而消失。

因此《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十条的规定“土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得”,显然不符合民法典等新颁布上位法律的立法宗旨。

建议对城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十条规定做出相应修改,无论该宗地期限届满后因公共利益需要而续期未获批准,或是土地使用者未主动申请续期,在收回土地使用权时,均应结合实际情况,对地上建筑物、构筑物及其附属设施给予相应补偿。此外,原国土资源部于1999年出台的《规范国有土地租赁若干意见》中的第七条中,“未申请续期或者虽申请续期但未获批准的,承租土地使用权由国家依法无偿收回,并可要求承租人拆除地上建筑物、构筑物,恢复土地原状”之规定,亦应按照上述建议进行相应调整。

(二)续期申请时限问题

《城市房地产管理法》中规定,“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期”,从字面意思分析,除土地使用权期限剩余不到一年的情形,土地使用权人自取得土地使用权后的任意时点均可提出续期申请,如无公共利益需要等缘由,自然资源主管部门应当受理申请并予以续期。

因为土地的稀缺性,导致土地的升值空间较大,同样的资本,用来尽量早的续期土地使用权,相较扩大生产经营而言,不失为一种更为稳妥的投资方式。同时,如土地使用权人提前续期,也会长时间锁定土地出让合同中的各项约定,如相关法律规定变化或城市规划调整,则无法对已续期土地加以有效限制,间接造成行政成本增加。

土地出让合同的期限多为几十年,时间较长,有可能因土地使用者疏忽等原因导致未能按照合同约定及时提出续期申请的情形。而按照现行规定,则会造成“土地使用权无偿收回、地上物归国家所有”的后果,对土地使用者造成极大损失,正常经营项目也会因此意外提前终止,对国家收益造成影响。

综上,建议《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》修订时,对于土地续期申请时限加入“不得早于……”的规定,并视情况对未能及时申请续期的情形设置一定的救济条款。

(三)续期年限问题

国家相关法律法规对于土地使用权届满续期的规定均为“重新签订出让合同”,而非签订补充合同,因此理论上土地使用权续期所对应的最高期限,应为《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中规定的各类用途下的最高出让年限。但通过对其他城市做法的了解,对于续期年限的大多采取拟续期年限与原出让年限累计不超过该用途法定最高年限的方式确定,以权宜之计等待国家层面出台关于续期年限的具体细则。

因此,建议国家尽快出台完善出让续期年限的相关规定,结合项目生命周期、建筑物耐用年限等因素,并建立出让人与续期申请人充分协商的制度,在法定最高出让年限以内灵活确定土地出让续期年限,充分提高土地利用效率,并减轻续期申请人资金压力

 


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